年收入15万有两处房产还想购房 如何理财

读者潘先生咨询：我人到中年，有一个10岁的小孩。夫妻双方工作稳定，年收入共15万元，五金齐全，家庭年支出约2.5万元。现有自住房产一套，市价约 160万元，另有一套价值30万元的房子出租，年租金收入约1万元，两套房子均没有按揭。除固定资产外，还持有20万元股票型基金、30万现金。近期打算买车，再购买一套房子用于投资。希望理财师给一个比较全面的理财方案。

【基本财务状况分析】

固定资产占比过高

保障方面也有不足

潘先生目前家庭总资产约240万元，其中固定资产（两处房产）190万元，占比79.2％，流动资产（股基、现金）约50万元，占比20.8％。资产负债结构比较简单，没有负债，因此财务安全指数很高，抗风险能力较强，但固定资产占比过高，同时因为两套房子都没有用按揭贷款，所以总资产中自住房产的 160万元相当于是死钱，不能产生任何利息类收入。

另外，潘先生夫妻两人虽都有五金，但保障方面仍有不足，需要追加商业保险以应付突发状况。

目前，潘先生家庭总年收入为16万元，其中工资收入约占总收入的93.8％，占比过高，需开拓其他收入渠道。

家庭年支出2.5万元，结余13.5万元，现金流量非常充足，充足的现金流量为今后的投资打下了坚实的基础。

【理财方案】

重新梳理理财目标

最好先追加商业保险

潘先生近期有两个理财目标，一是买车，二是再买一套房产用于投资。以潘先生目前的财务状况看，要实现这两个理财目标是很容易的事情，但根据前面的分析，潘先生的理财目标最好是按下面的顺序排列：

1.加强保障类的支出，追加商业保险，提高家庭防风险能力；

2.未来子女教育金和夫妻养老金规划；

3.盘活现有资产，提升资本效率；

4.买车。

四个目标均可实现

购房可选60万左右的二手房

根据上述目标，先为潘先生制定一个方案。

加强保障：每年从收入中拿出1万元，用于潘先生夫妻双方购买定期寿险、意外险及大病保险和住院险等险种，防止在出现意外状况时引起的家庭收入骤减或医疗支出大幅增长等风险对家庭的冲击。

子女教育金和夫妻养老金规划：在现有的20万元股票型基金投资的基础上，再通过基金定投的方式，每个月追加投资1000元，用于未来的子女教育金以及潘先生夫妻的养老金规划。

购房：潘先生的家庭月收入约为1.3万元，如果每个月按揭支出占家庭收入的30％左右，负担并不大，因此潘先生的月供承受能力为3900元左右。如果采用公积金贷款，贷款期限20年，等额本金还款，潘先生的最大贷款额度可以在约50万元，因此，可以考虑在交通便利的区块购买市值60万元左右的二手房一套，首付12万，以后月供约3500元，购房的相关税费约1万元，再用3万元简单装修，配齐家电后出租，月租金收入可达2000元以上。

购车：在购房后，潘先生的剩余现金约为14万元，这个价位的车子可以选择目前市场上热销的一些1.6L排量的紧凑型轿车，基本可以满足三口之家的使用，同时养护费用也不会太高。

该理财方案执行后，潘先生的家庭总资产为290万元，负债50万元，资产负债比约为17.2%，资产负债比较低，资产的安全性仍然比较高。而潘先生的现金流量则发生了比较大的改变，夫妻双方年收入15万元，年租金收入提高到3.4万元。在支出上，除了基本的生活费用2.5万元外，还包括保险支出1万元、基金定投支出1.2万元、还贷支出4.2万元、养车费用约2万元，年支出合计约11万元，年结余7.4万元，依旧可以过上非常宽裕和舒适的生活。

出售一处房产

再购买商铺或写字楼

在房产购置方面，也可以这样处理：

首先将现有的自住房出售，得到现金160万元，然后再贷款购买一套住房，首付可以选择5－7成，将首付剩余的资金用于购买租金回报率较高的商铺或写字楼，以提高资本效率。

以上两个方案各有优缺点，具体需要潘先生自己决定。